物业公司管理制度有哪些_物业公司管理制度

1.物业管理的规章制度

2.物业公司合同管理制度

3.谁有对物业公司的管理制度急需

1. 严格执行公司的各项管理制度;

2. 负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督;

3. 负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察;

4. 做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的要及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导;

5. 查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故;

6. 建立健全和管理好系统档案资料;

7. 抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训;

合和社区”借用大数据、高科技手段为物业公司赋能，致力于打造和谐社区，破除物业行业发展过程中遇到的瓶颈，有效提升业主满意度，促进物业行业健康快速发展。

物业管理的规章制度

物业管理企业内部管理制度，是指物业管理企业为履行物业服务合同，提高服务质量和工作效率，以国家颁行的法律法规及相关文件政策为依据，根据企业特点和物业管理区域实际，制定的企业内部执行的规章和制度。包括一系列职责范围，岗位责任，工作程序和考核办法等。此类制度的制定是为了明确各部门，各岗位的责任，约束企业员工的行为，协调，衔接企业各环节的关系，保证企业正常运转和循环，以此为基础，落实物业管理企业的服务责任，保证物业管理工作的有序进行。在物业管理的市场竞争中，如果说一个物业管理企业的设备精良，工作设施先进是竞争的“硬件”，那么物业管理制度的完备，严密，科学，合理就是竞争中取胜的“软件”。因此，物业管理企业内部制度建设是一项十分重要的基础性工作。物业管理企业内部管理制度体系一般包括以下具体制度：

(一)企业综合管理制度。

指公司各个部门和全体员工都必须遵守，执行的制度。包括员工手则，质量手册、程序文件等涉及企业宏观管理方面的目标和要求。其中《员工手册》，是物业管理企业最基本的内部管理制度。主要包括劳动用工制度，员工行为规范，员工制度，绩效考核制度，企业奖惩制度等员工管理方面的制度。质量手册包括了质量管理和质量保证体系制度、管理职责、管理、服务实现等方面的制度。程序文件包括文件和资料管理程序、不合格控制程序、企业财务管理程序，企业购检验保管程序等方面的制度，经济核算制度等。

(二)部门职能制度

主要指公司各部门责任的制度。物业管理企业各部门都要制定工作职责，一般包括公司内部职能部门如办公室，财务部，人力部，或业务部门如服务部，工程部，保洁部，保安部，市场部等各个部门以及各个项目管理处的具体工作职责范围。

(三)岗位制度

主要指公司各不同具体岗位的具体工作职责的制度。通常称为岗位说明书。物业公司内部有多个职能部门，每个部门内有相应的不同岗位，一个完整的岗位说明书要包括本岗位的工作职责、工作权限、任职资格、培训要求、工作文件、考核要求、注意事项等内容。

(四)操作程序制度

主要指公司在管理各环节运作过程中所作的步骤和标准的规定，通常称为作业指导书。作业指导书是指为保证过程的质量而制订的程序，是指导保证过程质量的最基础的文件和为开展纯技术性质量活动提供指导，是质量体系程序文件的支持性文件，有时也称为工作指导令或操作规范、操作规程、工作指引等。作业指导书是一种程序，其针对的对象是具体的作业活动，而程序文件描述的对象是某项系统性的质量活动。作业指导书按内容可分为：

——用于施工、操作、检验、安装等具体过程的作业指导书；

——用于指导具体管理工作的各种工作细则、导，则、和规章制度等；

——用于指导自动化程度高而操作相对独立的标准操作规范。

物业管理公司需要针对每个工作岗位的各类工作，制定明确，具体，细致，便于操作的操作规程，即具体的规范的工作流程和工作要求及质量标准。每一个作业指导书包括目的、范围、定义、职责、作业流程图、方法与措施、参考文件等内容。作业指导书是物业管理公司核心管理制度之一。

物业公司合同管理制度

安全服务质量标准

一、服务标准

1、着装

（1）保安员上岗必须着统一制服，佩戴工作证（牌），服装干净整齐。

（2）着保安制服时，要按规定佩带保安标志。

（3）保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。

（4）不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚等。

（5）爱护和妥善保管保安制服及安全标志；严禁将保安制服和保安标志变卖、赠送或转借他人。

2、仪容仪表

（1）当值期间仪表端正、精神饱满、大方得体。

（2）男性不准留长发、大鬓角和胡子，女性不准留小辫，头发不得长过肩。

（3）男、女均不得染发、染指甲，不得化浓妆、戴首饰等。

3、礼貌礼节

（1）在下列场所中行举手礼：当值中遇领导时；站岗、值勤、交接班时；纠正顾客违章、违规时；受到领导接见、慰问时；遇领导视察、检查工作时；统一制服参加公司重大庆典活动时；上台领奖、发言（开始和结束）时。

（2）参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。

（3）工作中天天接触的上级领导可以不敬礼，但见面后要面带微笑主动含宣问好。

4、举止

（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。

（2）保安员着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准袖手或将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、边走边吸烟、吃东西、嘻戏打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物等。

（3）保安员不得着安全制服在公共场所饮酒，严禁安全员酗酒、闹事。

（4）自觉遵守社会公德和公共秩序，不准随地吐痰乱丢杂物。

（5）当值期间不准抓头、搔痒、挖鼻孔、掏耳朵，不准敲桌椅或玩弄其它物品。

5、语言

（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触工业区人员时，说话要和气，使用“你好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌用语。要注意称谓的使用，在与少数民族、宗教人士、港澳同胞、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。

（2）保安员值勤中应讲文明用语，说话语气要适中，不可大呼小叫。

6、岗位纪律

（1）严格在法律、法规规定的范围内开展安全服务工作，不准超越法定的安全服务内容。

（2）严格履行岗位职责，不准做与安全服务无关的事情。

（3）不准有意刁难工业区人员。

（4）不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退，不准酒后上班。

（5）遵守公司各项规章制度，对公司机密事项，不得随意打听、询问、记

录、传播。

（6）未经允许不准收受业主物品或礼金。

（7）爱护公物、节约用材，认真填写岗位上各项记录表格。

（8）遇事要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。

（9）严格执行交接班制度，做到交接双方责任明确、清楚、明了。

7、卫生

（1）自觉维护小区周边环境卫生，保持岗位上或岗位周边环境卫生干净整洁。

（2）宿舍内务卫生：床单、被褥整齐干净，床下无杂物堆放；地面无烟头、无痰迹、无纸屑；门窗洁净，玻璃明亮；生活用品摆放整齐、统一规范；不准饲养宠物、悬挂（人文画、风景画等）或在墙壁上粘贴画报等。

二、质量标准

依照《安全管理工作手册》为工业区提供安全保卫服务，维护工业区的安全和秩序，以满足厂家（住户）的安全需求。

1、巡逻服务

（1）保安员对特定区域，地段和目标进行的巡逻警戒，保卫厂家（住户）安全。通过巡逻震慑不法分子，使其打消对厂家（住户）不法侵害的企图；通过巡逻，发现可疑人员，对其进行询问，对有作案嫌疑的，送交公安机关处理；对正在发生的不法侵害行为，应取相应措施，给予制止，将不法行为人送交公安机关或有关部门处理。

（2）检查、发现、报告并及时消除各种不安全隐患，防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害案件的发生。

（3）在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或灾害事故，应及时报告公安机关或有关部门并保护好现场。

2、大门服务

（1）保安员对工业区大门进行把守、验证、检查，保卫厂家（住户）进出安全。

（2）检查、验证来访人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入工业区。

（3）根据厂家（住户）的要求，对来访人员、车辆等携带或装载的物品进行检查、验证，防止厂家（住户）财物丢失。

（4）指挥、疏导大门出入口车辆，维护工业区大门周边治安秩序。

（5）及时发现不法犯罪分子，堵截所盗赃物，预防治安、刑事案件发生；协助厂家（住户）做好来访接待工作。

三、安全设备设施

安全设备、设施应满足提供服务的要求，对设备、设施进行适当维护，确保设备、设施始终处于完好状态。

四、安全服务质量的检查

1、检查的内容

检查内容：根据《安全管理工作手册》的要求，对保安员各岗位进行全面考核、检查、指导。

2、检查方式

（1）保安班长每天对所管辖区域的安全服务工作进行例行检查，发现问题及时汇报队长

（2）保安队长每日对所管辖区安全服务各岗位至少巡查四次，每周夜间查岗至少二次，发现问题及时处理并向经理汇报。

（3）管理部经理每月对所管辖区安全服务各岗位夜间查岗不少于二次，发现问题及时处理并通报保安队长。

3、考核

（1）检查人、查岗人在检查中发现保安员有违规、违纪象现，依据公司规定作出相应的处罚。

（2）保安队长每月28日前将保安员违规违纪的情况及轻微不合格项进行统计，统计结果向管理部经理审核，作为管理部对保安员工作绩效考核的依据。

保安员扣分标准

一、保安员有下列行为之一者扣10元：

1、当班未戴工作证（牌）。

2、当班时仪容、仪表、站姿、坐姿不符合要求（个人卫生差，头发长、胡子长、指甲长等）。

3、当班期间抽烟、看报、聊天、吃零食、玩弄书本铅字笔等做与工作无关的事。

4、当班带手机（注：特殊情况下需经安全队长/主管同意）、收录机、CD机等，影响岗位工作的。

5、无故不参加训练、培训或公司（集体）组织的活动。

6、未按公司规定请（销）外出或外出超时夜不归宿等。

7、无故不履行宿舍生卫值日义务。

8、酗酒后上班，私自换班、换岗。

9、不爱护公司财物，造成财物浪费。

10、不能严格执行交接班制度，交接责任划分不清。

11、对所在岗位的职责熟悉、理解不够，不能流利背诵、解释内涵的。

12、一个月内班长发现有2次错误并经核实的。

13、上班无精打，提供安全服务招厂家投诉的。

14、发现问题故意回避、不处理、不报告、不记录。

15、为厂家（住户）提供服务不积极主动、热情，造成厂家（住户）投诉。

16、下班后着安全服外出或在小区内闲逛的。

17、在保安宿舍大声喧哗、大声播放录音机、收音机等影响他人休息的。

18、不讲究公共卫生，随地吐痰、乱丢烟头、纸屑等。

19、对进入来访人员未按规定实行来访登记的。

二、保安员有下列行为之一者扣20元：

1、与客户交流，语言不文明、与顾客争辩引起客户投诉。

2、工作不认真，造成不良影响或不良后果。

3、当班期间脱岗、离岗。

4、挑拨离间，影响安全组内部团结。

5、重大擅自处理不上报者。

6、收受红包不上交或向顾客索取小费、物品等。

7、上班迟到、早退。

三、保安员有下列行为之一者扣50元：

1、当班期间打磕睡。

2、向外界泄露公司商业、经济等秘密或私自复印公司资料、文件。

3、拾到贵重物品不上交者。

4、工作玩忽职守，引发责任事故，给公司造成损失。

5、不服从上级工作安排和指挥。

四、保安员有下列行为之一的扣100元：

1、当班睡觉。

2、工作中、生活中有打架、。

3、贪污受贿，损害公司、集体、他人利益的。

4、蓄意破坏、偷盗公司或厂家（住户）财物的。

5、工作中小错不断、大错不犯。

7、其它严重违反公司规章制度的行为。

安全员加分标准

一、保安员有下列情形之一者奖10元：

1、工作表现突出，任劳任怨，得到上级的好评。

2、工作形象佳，服务态度好，经常得到住户的赞赏。

3、工作中抓获乱发传单、上门推销者。

4、经常协助管理，做好传、帮、带工作。

6、内务卫生整理突出，经常得到班（组）长表扬夸奖的。

二、保安员有下列行为之一者奖20元：

1、拾金不昧、乐于助人者。

2、抓获小偷、犯罪分子者。

3、工作表现突出，得到公司领导表扬。

4、能出色完成公司交办的临时工作或任务。

5、提出合理化建议并被公司纳者。

三、保安员有下列行为之一者奖50—100元：

1、敢于同犯罪分子作斗争，协助公安机关破获重大治安刑事案件者。

2、为公司赢得社会声誉者。

3、保护公共财产安全，抢险救灾表现突出者。

4、发现事故苗头，及时取措施，防止事故发生者。

保安员职业道德规范

1、热爱本职、忠于职守

保安员担负着协助公安机关维护社会治安秩序，保障厂家（住户）财产安全的责任。因此，保安员要树立起主人翁的责任感和自豪感，把本职工作和社会安全的大目标联系起来，以高度的敬业精神，满腔热忱投入服务，认真履行职责，兢兢业业、任劳任怨，出色地完成安全任务。

2、遵纪守法、勇于护法

保安员必须模范地学法、用法，确保厂家（住户）的安全。提供优质的安全服务，赢得社会的认可和厂家（住户）的信任。

3、不记得失、勇于奉献

安全员是公司和厂家（住户）正当利益的忠实卫士，在任何时候、任何情况下都应当将公司和厂家（住户）的利益摆在第一位，为了维护公司、厂家（住户）的财产安全，不惜牺牲一切，甚至献出生命。

4、文明执勤、礼貌待人

热爱人民、关心人民、全心全意为人民服务，这是职业道德的核心，文明执勤、礼貌待人是保安人员精神风貌的具体表现。

5、廉洁奉公、不牟私利

安全服务与厂家（住户）有着广泛的关系，有人为牟取私利会通过各种途径对安全员进行收买拉拢，通融人情为其违章、违法行为打开方便之门，保安员必须廉洁自律、坚持原则、照章办事，不以工作之便收取厂家（住户）礼品或

礼金，不给违法犯罪分子以任何可乘之机。

保安员工作纪律

1、模范遵守国家的法律、法规及公司的各项规章制度。

2、服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪分子作斗争。

3、坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制。

4、注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人。

5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嬉笑、打闹，不准会客、看书报、听广播，不准做与值班执勤无关的事。

6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。

7、不准擅自带人进公司留宿。

8、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

9、不准利用之便作变相。

10、严格执行请（销）制度，有事外出必须请。

保安员权限

1、对、放火、抢劫、盗窃、等犯罪嫌疑人，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财物及罚款的权力。

2、对发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护现场秩序及提供情况，但无勘察现场的权力。

3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区域。

4、对出入工业区的人员、车辆及其携带、装载的物品，按公司规定进行验证、检查。

5、按照公司规定进行安全防范检查，在执勤护卫服务过程中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶报复，可取正当防卫措施。

6、宣传法制，做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素要及时报告和整改。

7、对携带作案工具等，自制火药枪的可疑人物，有权进行盘问、监视，并报告当地公安机关处理。

8、对正在发生的违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权力。

9、对有违法犯罪行为的嫌疑人，可以监视、检举、报告、但无侦察、扣押、搜查等权力。

10、如有损坏小区公物的情况发生，必须责令责任人照价赔偿或报告领导，但无扣押证照、物品或处以罚款的权力。

保安员宿舍管理规定

为了加强公司保安员宿舍的统一管理，做到内务整洁有序，特制订如下规定：

1、保安员必须在公司或管理处提供的安全集体宿舍居住，任何人不准（未经允许擅自）在外居住、留宿。

2、保安员除执勤或经上级领导批准以外，必须在晚23点前或批准的时间内归队，晚24点熄灯就寝。

3、严禁无关人员进入或逗留安全集体宿舍。

4、保安员严禁在宿舍内存放易燃、易爆、剧毒等危险物品，保安员不得将厂家（住户）丢弃的生活垃圾（桌子、椅子、灯具等）搬运存放集体宿舍，不准乱接电线或私接电炉、电扇、电饭锅等，不准在宿舍煮饭或淹制食品等，严禁为他（她）人保管来历不明的大小物品。

6、严禁在宿舍内（如有发现辞退处理）。

7、认真搞好宿舍内务卫生，床上物品摆放整齐统一，地板干净明亮，床下无杂物，窗台干净玻璃明亮，不准饲养宠物、悬挂（人文画、风景画等）或在墙壁上粘贴画报等，宿舍内无大声喧哗和大声播放电视机、收录机、音像等。

8、开源节流，宿舍不得有长明灯、长流水等浪费现象，一经发现给违规保安员口头警告处理，若情节严重由违规保安员支付本月宿舍全额水电费。

9、宿舍卫生实行轮流值日制度，每班每周内务卫生评比一次，评比结果公示上墙，月底作为班级评优依据之一。

10、宿舍轮流值日人员职责明确，有轮班值日表，宿舍管理制度上墙。

对讲机的使用、管理制度

1、对讲机及其配套之电池、充电器等，统一由公司总经办后勤主管统一购置；中心仓库负责造册、发放并做好发放记录；对讲机使用人负责记录对讲机运行状态。

2、对讲机是使用人执行任务的工具，使用人必须保管好，使用好，不得遗失或损坏。如发生丢失或损坏，责任人按原价的标准赔偿。

3、对讲机只供使用人执勤时使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报保安队长同意批准。

4、使用对讲机应严格按规定正确操作，严禁保安员私自乱拆、乱拧或乱调频率，否则按违纪处理。

5、保安员使用对讲机时应用正确语言，严禁使用中呼叫对方或他人的外号，如有发现一律按违纪处理。

6、对讲机的使用应严格按照产品使用说明书的使用方法进行使用，禁止与其它物品撞击，严禁吊、拿对讲机无线天线。

7、做好对对讲机的清洁保养工作，每天必须清洁外表一次。

8、保安员交接班时，必须做好对讲机的交接验收工作，并做好记录。以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题，追究责任。如某班交接验收不负责任，而通讯器材发现遗失或损坏，则直接追究该班交班人的责任。

9、充电器由保安班长专人保管和使用。对讲机电池电量用完后，应及时呈交保安班长，由保安班长负责集中充电。保安班长必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的使用方法使用。

10、对讲机发生故障，应及时报告保安队长。任何人不得自行修理。

11、执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏，应及时报告保安队长，

保安队长提出书面报告上报管理部经理。逾期三天未上报者，责任自负。

大门岗岗位职责

1、在保安班长的直接领导下，负责维护工业区的公共秩序。

2、熟悉责任区的住户基本情况80%以上。

3、厂家（员工）进入工业区应以礼相待，使用礼貌用语，热情大方接待。

4、对来访人员实施登记、确认，做到来有登记、走有注销，并亲自操作门禁系统，指引其进入。

5、按时对所在区域内灯具的开关，并负责设施设备的管理。

6、物资搬出工业区时，查验《物资搬运放行条》后，予以放行。

7、负责现场环境的管理，发现问题应即时处理或通知相关人员前来处理。

8、严格控制车辆进出,对不符合条件的车辆不得入内。

9、为车主提供良好的服务，及时引导车辆按正确方向行驶和停放。

10、及时纠正违章停放的车辆，确保车辆停放有序，保证消防通道畅通。

11、完成领导交办的其它工作。

交接班操作规程

1.接班人员必须提前15分钟赶到交接班地点集合，由该班班长负责接班工作，交班人员延迟15分钟下班，交接班时间为30分钟。

2.接班班长带领本班队员依次按岗位接班。

3.交班队员向接班队员移交《保安员交接班记录表》，对讲机及其它物品，并交待清楚本岗位存在的问题，下一班应注意事项。

4.接班队员仔细倾听交班队员的口头交待，认真查阅执勤记录内容，接收交接班记录、对讲机、各种表格及其它用品。

5.接班队员在接收时，必须认真检查，如有问题不予接收立即向班长报告，若无问题，接班队员在交接班记录上签字确认。

6.以此程序依次进行交接班。

7.队员交接完毕后，班长之间进行交接。

保安员处理问题的原则和方法

1、原则

保安员是公安机关处理突发的重要力量；是维护工业区内治安和公共秩序的主要力量，在维护工业区治安秩序和护卫厂家（住户）的安全中，必须及时处理各种问题，保安员处理问题应遵循的原则是：依法办事，照章执行，不徇私情，以理服人。

2、方法

不同性质的问题取不同的方法处理。

2．1 对厂家（住户）之间一般违反法规的内部问题，比如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。

2．2 对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应取：“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆“的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，千万不要让矛盾激化，不利于问题解决。

在处理上，坚持教育和处罚相结合的原则，如违反情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助所在单位或家属进行教育；如需要给予治安处罚的，交公安机关处理；违反公司有关规章的，交管理处办公室处理。

2．3 对于犯罪行为，必须及时予以制止，把犯罪分子抓获扭送公安机关。

执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的处理方法

保安员在执勤过程中，如遇到不登记不出示证件强行进入，强行在不准停车的地方停车，在不该堆放垃圾的地方堆垃圾等，可取如下处置方法：

1、处理问题时，先敬礼，态度和蔼、说话和气、以理服人。

2、对不听劝阻者，想办法查清其姓名或单位，如实记录下来以便向管理处领导汇报。

3、当发生纠纷时，安全员一定要沉着、冷静，避免争吵发生。

4、若遇到个别来访人员蛮横无理，打骂安全员，可由管理处同此人共同协商妥善处理，若情节严重，报告公安机关依法处理。

对醉酒滋事或人的处理方法

醉酒者和人失去了正常的理智，有些处于不能自控的状态，很容易造成伤害，执勤人员应按如下方法处理。

1、进行劝阻或阻拦，让其离开安全管辖范围。

2、如果熟悉或认识醉酒者或人，应设法立即通知其家属或工作单位，请他们派人领回，并取控制和监控措施。

3、若醉酒者或人有危害社会安全的行为，可将其强制送交公安机关，处理过程中注意保护自己。

执勤中拾到物品的处理方法

保安员在执勤中，拾到物品或对群众送来拾获的物品应做如下处理：

1、群众交来或拾获群众遗失、遗留的物品，都要登记清楚，并报告管理部保安队长。

2、处理拾获或遗留的物品，如物品中有证件提供失主的详细地址和电话

的，可通知失主前来认领，但要问明情况，必须交由管理部经理处理。

3、如拾获或遗留物品是属于的，登记后由管理部经理上报公司领导与公安机关协调处理。

4、对拾获或遗留物品，必须报告管理部经理，不得拾物不报、少报或私自挪用、占有，违者重罚，情节严重予以贪污论处。

打架斗殴的处理

打架斗殴是扰乱社会治安秩序的违法行为，如保安员在执勤过程中发现管理范围内有打架斗殴发生，应作如下处理：

1、立即劝阻打架、斗殴双方停手，疏散周围围观群众和收缴打斗所用凶器；如发现斗殴现场丢失或损坏财物发生，应立即报告公安机关。

2、如双方不听制止，事态继续发展，并难以控制，应迅速报告公安机关前来处理。

3、如斗殴现场有重伤人员应及时送往附近医院抢救。

4、协助公安机关处理斗殴，总结经验、教训，召开安全组学习讨论会。

盗窃的处理

保安员在执勤过程中，发现盗窃案件，应作如下处理：

1、发现盗窃分子正在作案，应立即组织人员，当场抓获，连同证物（作案工具、赃物）送交公安机关处理，业主在现场的要一起到公安机关报案、作证和配合公安机关处理，业主不在应设法通知。

2、发现盗窃现场，盗窃分子已逃离现场的，应积极组织人员对现场附近严格清查，大门岗保安员应对进出人员严格盘查、询问。

3、保护作案现场，不能让任何人触摸现场痕迹和移动现场的物品，并立即报告公安机关，协助公安人员处理。

4、对重大可疑被窃现场，可将事主和目击者讲述情况如实汇报给公安机关相关人员。

5、对可疑作案人员，可取暗中监视或设法抓获，并移交公安机关处理。

抢劫的处理办法

在执勤中遇有公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢）强行掠取公司或厂家（住户）财物的犯罪行为时，要切实履行保安员职责；必须立即进行处理。

1、迅速制止犯罪，要保持镇静，设法抓获或召集附近人员抓获罪犯分子。

2、若在楼内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知大门岗关闭大门，若犯罪分子逃跑，又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高体形等外貌特征，所用交通工具及其它标志等，并及报告管理处经理和公安机关，可拨“110”报警。

3、保护好现场，劫匪遗留凶器、作案工具等不要用手触摸，不要让无关人员进入现场，如无固定的现场的、无法将劫匪遗留的物品留在原处的、要一一收集起来，交给公安机关处理，切不可将安全员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。

4、访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安机关未来勘察现场或现场未勘察完毕前不能离开。

5、事主或在场群众如有受伤的，应立即设法将其伤者送往医院抢救治疗，并迅速报告公安机关。

工厂（宿舍）发生治安/刑事案件的处理

1、值班保安员应迅速向安全队长和公安机关报案，厂家受侵害的财物投购保险的还应通知承保的保险公司。

2、当班保安员应根据具体情况，取适当的方法把整个现场保护起来，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响证据的收集。

3、抓紧时机向发现人或周围群众了解情况、事故发生发现的经过，收集群众的反映和议论，了解更多的情况并认真记录。

4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。

各部处消防责任人职责

一、负责所管区域内消防工作的监督、检查和整改工作；

二、严格贯彻、执行消防法规及制度，落实各项防火安全措施；

三、负责辖区内动用明火作业的审查、审批和现场监护工作；

四、指导、督促本部处员工熟悉并正确使用各种消防设施和器材，管理好辖区内的各种消防设备、设施和器材；

五、开展消防宣传教育活动、组织义务消防队的培训和演练；

六、定期组织相关专业人员对管辖区内重点防火部位进行检查，及时整改和消除火灾隐患；

七、发生火灾时担当本辖区的现场消防总指挥，协同公安消防部门及公司领导做好现场指挥工作；

八、组织制定本部处各种情况下的火灭应急预案；

九、事后组织调查火警事故，协助公安消防部门调查起火原因。

义务消防队员职责

一、本公司员工及所管各辖区居民均属于义务消防队员，一旦发生火警事故，每个人都有义务、有责任立即投入现场开展灭火抢救工作，不得借故逃避。

二、认真学习有关消防安全知识，了解辖区内消防设备的基本功能、位置；熟悉手持灭火器的摆放位置及使用方法；手动报警器的报警方法；消防安全通道的位置及疏散方法；消火栓的使用方法等。

三、宣传贯彻消防法律、法规，制止任何违反消防安全的行为。发现火灾隐患及时上报各职能部门。

四、爱护各种消防设施，发现损坏应立即报告消防监控中心人员进行处理。

五、积极参加各种消防灭火演练活动。

六、积极参加灭火抢救工作，一切行动听从命令，服从指挥。

七、义务消防队员必须具有高度的思想政治觉悟和顽强不怕牺牲的精神及熟练的灭火救人本领。

消防管理规程

1、把预防火灾的思想放到首位，切实将“预防为主，防消结合”的方针落到实处。

2、严禁损坏、挪用消防器材、随意使用消防水源。

3、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明或消防标志等。

4、严禁堵塞消防通道、楼梯、天台出口或其它安全疏散口。

5、厂家（住户）室内装修，必须先申报，经批准后方可施工。

6、严禁使用不符合防火要求、未经防火处理的材料进行装修。

7、进行室内装修需要增设电、气线路时，必须符合消防安全规定，严禁乱拉乱接电、气线路，擅自更改消防设备铺设线路。

8、烧焊等动火作业，应先向消防机关提出申请，审批后方可在工业区管理部工作人员的监护下作业，严禁未办理和非持证作业人员进行作业。

9、严禁在住房内或装修现场存放大量易燃、易爆等化学物品，严禁储存烟花爆竹、、及各类危险物品。

10、严禁在住房阳台上堆放燃油、油漆、天拿水及其它可燃性溶剂以及泡沫塑料、纸、布等易燃、易爆物品。

11、严禁将烟头及其它带火物品投向户外，严禁在通道、楼梯、阳台上焚烧香纸。

12、各厂家（住户）必须服从消防公安机关和管理处有关消防方面的管理监督；不得用刁难、抵抗、威胁等手段妨碍消防监督人员依法进行监督、检查。

谁有对物业公司的管理制度急需

物业公司合同管理制度

　合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容，下面是物业公司合同管理制度范本，希望对你们有所帮助。

物业公司合同管理制度范本一

　1.目的:为规范公司合同的管理,防范与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据《合同法》及其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。

　2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分,从属于原合同,同样适用本制度。

　3.职责

　3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;

　3.2公司总经理受董事长委托负责标的3万以下合同的审批签署;

　3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,具体职责是:

　3.3.1负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。

　3.3.2负责制定销售、购合同统一文本;

　3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理;

　3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查;

　3.3.5负责合同.fdcew纠纷的处理;

　3.3.6负责合同的档案日常管理;

　3.3.7负责本制度的监督执行。

　3.4 职能部门/项目负责各类相关业务的合同谈判。

　4.合同的签订

　4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。

　4.2签订合同前须审查的资料:

　4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、明文件等。

　4.2.2资信能力、履约能力,如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。

　4.3合同的审批

　公司签订的合同,必须经公司总经理审批。

　4.3.1具体权限如下:

　4.3.1.1一般情况下合同由董事长授权总经理审批。

　4.3.1.2 标的超过3万元的由董事长审批。

　4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

　4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人具体经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。

　合同审查的要点是:

　4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

　4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。

　4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。

　4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况是否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。

　4.4不得与没有独立承担民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。

　4.5公司出具授权委托书委托员工签订合同的,该员工为公司委托人。公司委托人,可以在公司授权范围内代表公司签约。公司委托人必须对本企业公司负责。若公司委托人超出委托权限签约,造成公司损失的,公司将按照有关本制度有关规定处理。

　4.6签订合同必须贯彻"平等互利、协商一致、等价有偿"的原则和"价廉物美、择优签约"的原则。任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定严惩。

　4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律用书面合同,并必须用统一合同文本。

　4.8合同的内容应符合以下要求:

　4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和号)、地址、****,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。

　4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应详细约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定详细的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描述的应将说明材料如图纸等作为合同的附件。

　4.8.3数量:合同应用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量的确定方式(如电报、传真、送货单、等)。

　4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或企业标准的,应约定所用标准的代号;化工产品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样品存放地点。

　4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信用证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。

　4.8.6履行期限、地点和方式

　履行期限应具体明确定,无法约定具体时间的,应在合同中约定履行期间的方式;

　合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定具体地名的应明确至市辖区或县一级;

　买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。

　4.8.7合同的'担保

　合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。

物业公司合同管理制度范本二

　一、目的

　为规范公司的劳动合同管理，指导劳动合同的签订、变更、续签、解除、终止等各项具体工作，根据《劳动合同法》与北京市劳动合同规定，并结合公司实际情况，制定本管理制度。

　二、适用范围

　1、本管理制度适用于公司总部及外派员工。

　2、各子公司参照本管理制度并结合自身情况制定本公司的劳动合同管理制度。

　三、职责划分

　1.综合服务部

　1.1代表总经理与公司员工签订劳动合同;

　1.2负责劳动合同的文本制作、签订、保管等具体工作;

　1.3组织公司劳动合同签订、变更、续签、解除、终止等工作;

　1.4负责对子公司劳动合同管理工作进行指导或提供咨询服务;

　2.用人部门负责人

　2.1负责劳动合同签订、变更、续签、解除、终止的意见审核;

　3.分管副总经理

　3.1负责劳动合同签订、变更、续签、解除、终止的意见审核;

　4.公司总经理

　4.1负责劳动合同签订、续签、解除、终止的意见审批;

　四、程序与内容

　(一)新员工劳动合同签订

　1.新员工劳动合同签订办理时间原则上为入职当天，最迟不超过入职后一个月;

　2.除特殊岗位外，所有新员工的劳动合同均应签订"固定期限劳动合同"。

　(二)新员工劳动合同试用期管理

　1.根据劳动合同的类型，新劳动合同的试用期：签订"固定期限劳动合同"的合同期限为3年，其中试用期为3-6个月;签订"以完成一定工作为期限"的合同期限为1年，其中试用期为1个月。

　2.新员工试用期结束后，综合服务部有权组织对新员工的试用期考核，考核不能通过者，公司有权及时与员工办理劳动合同解除手续。

　(三)劳动合同续签或终止

　1.劳动合同的续签或终止依照下列程序办理：

　1.1员工劳动合同到期前40天，综合服务部应统计出待签人员名单;

　1.2综合服务部应与用人部门负责人就待签人员工作表现进行沟通，并就续签或终止达成一致意见;

　1.3对符合续签条件的人员，综合服务部应于原合同到期前35天组织用人部门及各相关领导审批，填写《劳动合同续签审批单》，审批通过后组织当事人谈话，对同意续签的员工在原合同到期前30天发放《劳动合同续签通知书》，由员工签字确认后回收存档;劳动合同续签的手续办理应于原劳动合同到期前完成;

　1.4对不符合续签条件的人员，综合服务部应于原合同到期前30天组织当事人谈话，并发放《劳动合同终止通知书》要求员工签字确认后回收存档;

　1.5对个人不愿续签劳动合同的员工，综合服务部应了解具体情况，视情予以挽留，对决意不续签劳动合同的人员按合同终止方式处理;

　1.6续签劳动合同的期限应综合考虑续签人员原合同的期限、在司连续工作的年限、距法定退休年龄的期限、已签定固定劳动期限合同次数等因素最终确定;

　1.7对劳动合同终止人员的补偿标准按国家或北京市的相关规定执行。

　(四)劳动合同的解除

　1.新员工试用期内被证明不符合公司录用条件的，应在试用期内解除劳动关系，必要时，用人部门需给出书面意见;

　2.对不符合公司用人标准或岗位要求的已转正人员(经培训或调动工作岗位后仍不符合岗位要求)，经用人部门负责人及相关领导与综合服务部研究后可提前解除劳动关系，必要时，用人部门应书面提出不符合的说明;

　3.对需要提前解除劳动关系的人员，综合服务部应组织当事人进行谈话，并发放《劳动合同解除通知书》，由员工签字确认后回收存档;

　4.员工提出提前解除劳动合同的，综合服务部应组织进行谈话，了解相关情况，视情予以挽留，如员工决意提前解除劳动合同，按公司离职手续规定办理;

　5.对劳动合同提前解除人员的补偿标准按国家或北京市的相关规定执行。

　(五)劳动合同的变更

　1.员工职务、薪酬、工作地点、工作条件等法定保护内容发生变化，应履行劳动合同变更手续。

　2.对需要进行劳动合同变更的人员，综合服务部应组织当事人进行谈话，就变更的具体内容与当事人达成一致意见，并发放《劳动合同变更通知书》，由员工签字确认后回收存档，相应的变更手续应于谈话后一周内办理完毕;

　3.对不同意变更的人员，综合服务部应会同用人部门解释，打消当事人顾虑，对决意不同意变更的人员，综合服务部应充分了解情况，并将情况上报公司领导研究决策;

　4.对员工提出的劳动合同变更请求，综合服务部应详细了解情况，及时上报公司领导，并于受理后一周内反馈。

　(六)劳动合同档案管理

　1.劳动合同的文本按部门分类保存，并建立劳动合同登记台账以便查询。

　2.劳动合同应随时保持更新，对已过期的合同应及时予以替换。

　(七)劳动合同的书写规范

　1.劳动合同中书写的字迹应清晰明确，不得模糊不清或涂改;

　2.劳动合同中"任职岗位"的填写统一分为三类："管理类"、"技术类"、"非技术类"。

　3.劳动合同中时间的填写应准确，前后一致，合同签署日期不应超过生效日期的30天。

　五、附则

　1.本制度自2011年4月1日起施行。

　2.各子公司可参照本制度制定本公司劳动合同管理办法，并报总公司审批后执行。

　3.本制度最终解释权归总公司综合管理部

;

物业公司管理制度（仅供参考！)

1、物业管理公司员工条例

(1)

劳动用工制度

(2)

员工行为规范

(3)

员工制度

(4)

企业奖惩制度

2、物业管理企业各部门职责范围。

(1)

办公室的职责范围

(2)

财务部门的职责范围

(3)

管理部门的职责范围

(4)

服务部门的职责范围

3、物业管理企业员工岗位责任制。

(1)

经理室人员岗位责任

(2)

办公室人员岗位职责

(3)

管理处人员岗位职责

二

物业管理企业外部管理制度

1、物业的验收与接管

(1)

选派素质好、业务精通，对工作负责的技术人员参加验收

(2)

站在业主的立场上，从物业维修养护的角度，对即将交付使用的物业

进行严格验收

(3)

对验收中发现的问题应准确记录在案，并及时督促施工单位修整

(4)

与建设单位签订保修实施合同，建立物业保修制度，明确保修项目内

容、进度、原则、责任和方式

(5)

物业接管应办理书面移交手续

(6)

应向建设单位索要全套图纸技术资料，以方便对物业的维修、养护和

管理。

(7)

明确在物业接管中接收的仅是对物业的经营管理权力以及所赋予的

有关权利。

2、楼宇入伙手续

(1)

入伙通知书

(2)

入伙手续书

(3)

收楼须知

(4)

入住合约

3、物业管理公约

(1)

明确业主的权益、义务和责任

(2)

明确物业开发商应享有的权利

(3)

明确物业管理者的权利与责任

(4)

明确对物业公共部位及公用设施的管理

(5)

对物业全部或部分损坏无法正常使用的规定

(6)

管理费用的规定

(7)

法律责任

(8)

其它事项

4、住户手册

(1)

居住区概况

(2)

居住区的管理

(3)

业主或住户须知

(4)

日常管理与维修

(5)

物业管理条例

(6)

综合服务

(7)

其它应该注意的事项

5

住宅区房屋及有关色设施接、代管制度。制定和实施住宅区房屋及有关设施的接、代管管理制度，有助于住宅区房屋及有关附属设施的整体综合功能的发挥，利于城市文明住宅区的建设。包括：

(1)

对房屋及有关设施接管范围的规定

(2)

对房屋及有关设施接管标准的规定

(3)

对房屋及有关设施接管接、代管程序的规定

(4)

被接、代管的房屋及有关设施的施工图纸资料应该交由物业管理公司保管使用

(5)

对房屋代管权责的规定

6、房屋管理服务制度

(1)

房屋维修养护管理

(2)

房屋室内装修、拆改和设备管理

7、住宅区管理制度

(1)

房屋养护与维修的管理规定

(2)

维护住宅区环境的管理规定

(3)

开展多层次、多形式的便民有偿服务。

(4)

建设文明住宅小区

8、业主委员会章程。主要内容包括：

(1)

成立业主管理委员会的目的

(2)

业主管理委员会的宗旨

(3)

业主管理委员会的权利和义务

(4)

成立业主管理委员会的程序

(5)

业主管理委员会的会议及会员代表大会

(6)

会员代表大会的主要任务

(7)

业主管理委员会的任务

(8)

有关补充说明